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Naspa Dossier 9/2020

Immobilienmanagement: Im Visier: Regionale Immobilienmärkte im Rhein-Main-Gebiet

Beobachtungen in Krisenzeiten

Bei Naspa Immobilien steht die ganzheitliche Beratung der Kunden im Vordergrund

 

Hat Corona den Immobilienboom ausgebremst? Dazu lässt sich im Moment noch keine klare Prognose abgeben. Von einem Abwärtstrend kann derzeit noch nicht die Rede sein. Immobilien sind weiterhin eine wichtige Kapitalanlage, auch wenn sich leichte Tendenzen abzeichnen. Welche das sind und was sie für den Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet bedeuten, darüber haben wir in unsrem Jahresgespräch mit Oliver Schwank, Geschäftsführer der Naspa Immobilien GmbH, gesprochen.

 


Herr Schwank, Shutdown, Kurzarbeit, Home-Office –und jetzt droht ein Stellenabbau auch in gut bezahlten Industriebranchen wie der Autoindustrie. Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise verunsichern auf breiter Ebene. Welche Entwicklung beobachten Sie auf dem Immobilienmarkt?

Oliver Schwank: Aktuell sind vor allem Käufer bei den hochpreisigen Immobilien vorsichtig. Viele Kunden denken: ‚Die Zeiten werden schwerer, ergo fallen die Preise’. Es wird viel verhandelt. Kein Vergleich also mit den letzten Jahren. Man kann sagen, dass der Immobilienmarkt seinen Zenit 2018 erreicht hat. 2019 war er stabil, 2020 haben wir Corona. Wir befinden uns gerade in einer Marktbereinigung, was die Preise, vorsichtig gesagt, langsam nach unten gehen lassen könnte.

 


Gilt das auch für den Immobilienmarkt in der Region Rhein-Main?

Oliver Schwank: Es ist im Moment eine ungewisse Zeit und wir können nicht sagen, wie sich der regionale Markt entwickeln wird. Vielleicht haben wir Ende des Jahres ein klareres Bild. Es gibt noch keine echten Indikatoren, die uns zeigen, wohin die Reise geht. Wir haben allerdings einen deutlich höheren Auftragsbestand als letztes Jahr beziehungsweise vor der Corona-Krise. Gerade im Segment bis 500 Tausend Euro wollen viele ihre Immobilie verkaufen. Sie vermuten, es würde kein besserer Zeitpunkt mehr kommen. Die Nachfrage ist gleichzeitig stabil geblieben. Bei den hochpreisigen Immobilien mit einem Quadratmeterpreis bis 18 Tausend Euro gibt es zwar Interessenten, doch sind diese eher vorsichtig. In Frankfurt und auch in Wiesbaden erleben wir im Luxussegment eine Zurückhaltung. Zwar ist mehr Kapital und Liquidität im Umlauf, und man könnte meinen, dass Vermögende ‚lockerer’ damit umgehen, aber das kann ich nicht bestätigen. Auch die Großkapitalanleger aus dem Ausland agieren verhaltener, als wie wir es bisher –vor allem in Frankfurt –erlebt haben.

 


Könnten durch das verhaltenere Agieren der ausländischen Investoren die Preise von Luxusimmobilien in Frankfurt fallen?

Oliver Schwank: Das wäre zum jetzigen Zeitpunkt Kaffeesatzleserei. Es ist im Moment einfach noch nicht klar und seriös abzuschätzen, wie sich der Markt entwickeln wird.

 


Sie sagen die Nachfrage im Luxussegment sei eher zurückhaltend. Gilt das auch für das Angebot hochpreisiger Immobilien?

Oliver Schwank: Im Moment gibt es kaum Private Banking-Kunden, die sich von ihren Immobilienbeständen lösen möchten. Wenn doch, dann aus Gründen der Bereinigung oder um das Gesamtvermögen zu optimieren. Wenn ich jetzt eine Empfehlung abgeben sollte, würde ich sagen: Schauen Sie sich Ihren Immobilienbestand genau an. Gibt es eine Immobilie, über deren Verkauf Sie schon länger nachdenken? Wenn ja, lösen Sie sich jetzt davon, um vom jetzt noch hohen Preisniveau zu profitieren. Es kann sein, dass die Preise vereinzelt fallen werden.

 


Wenn wir auf die hiesigen Kapitalanleger blicken, können Sie da eine Veränderung im Investmentverhalten feststellen?

Oliver Schwank: Unsere immobilienaffinen Private Banking-Kunden suchen momentan vor allem Mehrfamilienhäuser. Bedingt durch die volatilen Bewegungen in den letzten Monaten an der Börse und die damit verbundenen Unsicherheiten sowie die EZB-Zinspolitik ist mehr Liquidität am Markt vorhanden. Den Investoren ist bewusst, dass die konservativen Geldanlagen nicht mehr die Rendite bieten, die sie noch vor 10, 15 Jahren erwirtschaftet haben. Als wir vor zehn Jahren Häuser verkauft haben, die im letzten Jahr wiederverkauft wurden, war für die Verkäufer die Wertsteigerung enorm. In dieser Form wird es das vermutlich erst mal nicht mehr geben. Deshalb geht es jetzt vielmehr um Wertabsicherung, anstatt große Renditen zu erzielen.

 


Die Corona-Krise hat gezeigt, dass Home-Office für viele Unternehmen möglich ist und dass studieren auch online funktioniert. Wird sich diese Entwicklung langfristig auf den Immobilienmarkt hier in der Region auswirken?

Oliver Schwank: Diese beiden Segmente –Büroimmobilien und studentisches Wohnen –könnten für die Immobilienbranche in Zukunft schwierig werden. Im Bereich studentisches Wohnen wurde in den letzten Jahren viel gebaut und investiert. Die Studentenwohnheime stehen jetzt aber leer. Und eine Universität wird es sich auch zukünftig nicht erlauben können, das Ansteckungsrisiko in Pandemiezeiten einzugehen. Bei den Büroimmobilien haben wir ebenfalls seit Monaten Leerstände. Die Fixkosten laufen trotzdem weiter. Da für viele Firmen das ‚zwangsweise auferlegte’ Home-Office gut funktioniert, kann es sein, dass einige Unternehmer umdenken werden. Das heißt, dass wir in Zukunft die Masse an Büros, die in den letzten Jahren gebaut wurden, in dieser Art so nicht mehr brauchen werden. Langfristig können wir aufgrund der aktuellen Lage jedoch auch zu diesen beiden Segmenten noch nichts Konkretes sagen, sondern nur vage vermuten.

 


Auch wenn im Moment schwer abzuschätzen ist, wohin sich der Immobilienmarkt bewegen wird. Wie bewerten Sie die Situation „hier und heute“, können Sie Kapitalanlegern eine Empfehlung geben?

Oliver Schwank: Wir haben durch die Corona-Krise gelernt, dass die Risiken näher sind, als wir es bisher vermutet haben. Diejenigen, die auf Spitz und Knopf finanziert haben –vor allem in Gewerbeeinheiten –bekommen sehr wahrscheinlich ein Problem, wenn die Ladenmieter ihre Miete nicht mehr bezahlen können und oder im schlimmsten Fall sogar in Konkurs gehen. Stark betroffen ist hiervon vor allem die Gastronomie. Steht die Einheit erst mal leer, wird sich im Moment so schnell kein neuer Mieter finden. Sinnvoll wäre daher, dem Mieter mit dem Preis entgegenzukommen und statt einen Leerstand zu riskieren, lieber einen guten Mieter zu behalten.

 

Einige unserer Kunden setzen diese Grundgedanken schon um. Deshalb meine Einschätzung und Empfehlung: Es gilt heute mehr denn je, seinen Immobilienstand genau im Auge zu haben und vielleicht auch unliebsame Entscheidungen zu treffen. Zum Beispiel eben einem Gewerbemieter, den man schon lange hat, einfach für einen gewissen Zeitraum weniger Miete anzubieten. Denn Zahlungs-Stundungen werden die wenigsten im Nachgang ausgleichen können. Im Allgemeinen ist es nach wie vor sinnvoll, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu beobachten. Was ich gegenwärtig in der Branche besonders beobachte: Für ein erfolgreiches Immobilienmanagement reicht es nicht, nur mit dem angelernten Wissen zu beraten. Eine solide, erfolgversprechende Beratung funktioniert mehr denn je über Empathie, Erfahrung und Menschlichkeit. Wie wertvoll das für unsere Kunden gerade in der augenblicklichen Situation ist, merke ich in den Gesprächen und Rückmeldungen der Kunden.

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Anmerkung:

Die hier enthaltenen Aussagen geben aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung wieder. Diese kann sich jederzeit ohne Ankündigung ändern.