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Frankfurt vs. Wiesbaden

Regionale Immobilienmärkte

Frankfurt vs. Wiesbaden

Immobilieninvestments in der Region – ist die Schallgrenze schon erreicht? Auf der einen Seite Frankfurt mit seinen teilweise schwindelerregenden Immobilienpreisen, auf der anderen Wiesbaden, das seinen 100-jährigen Schlaf ausgeschlafen hat. Nach zwei Jahren werfen wir gemeinsam mit Oliver Schwank, Geschäftsführer der Naspa Immobilien GmbH, erneut einen Blick auf den aktuellen Stand.

 


 

Ein kurzer Rückblick: Zwischen 2007 und 2017 ist in den deutschen Großstädten, besonders in den Top-Lagen, der Quadratmeterpreis für Neubauten um gut 100 Prozent gestiegen. In Frankfurt, wie Oliver Schwank beobachtet hat, seien es sogar mehr.

 


Frankfurt: Faktor positive Standortentwicklung

„Im Frankfurter Europaviertel beispielsweise kostete der Quadratmeter anfangs 2.600 Euro, mittlerweile liegt er bei 7.500 Euro. Das allein, weil sich das Viertel in den letzten zehn Jahren sehr gut entwickelt hat.“ Der neue Stadtteil war vorher das Gelände des Hauptgüterbahnhofs, das angrenzende Gallusviertel zwar stadtnah, jedoch wenig attraktiv. „Entscheidet eine Stadt, einen neuen Stadtteil aufzubauen, kaufen Investoren dort meist wertvolles Bauland und veranschlagen dann entsprechend hohe Quadratmeterpreise für den Verkauf. Mit der positiven Entwicklung des Europaviertels, durch Zuzug, Infrastruktur und Nähe zur Innenstadt, sind neben der Attraktivität auch die Immobilienpreise der angrenzenden Stadtgebiete gestiegen.

Die hohen Preise stehen aber auch – oder besonders – im Zusammenhang mit der grundsätzlichen Standortentwicklung des Rhein-Main-Gebietes“, sagt Oliver Schwank. Das Beispiel Riedberg mache dies gut sichtbar – neben dem Europaviertel ist es das am schnellsten wachsende Neubaugebiet in Frankfurt. Zu Planungszeiten gehörte es zu den größten städtebaulichen Vorhaben in Deutschland. Der Stadtteil liegt außerhalb Frankfurts im Nordwesten, für eine Fahrt in die City sind öffentliche Verkehrsmittel oder ein Auto erforderlich. Dennoch: Die Quadratmeterpreise liegen bei rund 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Das Ende der Fahnenstange ist damit aber noch nicht erreicht: Für besonders exklusive Lagen mit luxuriöser Ausstattung wird durchaus ein Preis von bis zu 18.000 Euro aufgerufen. 2017 galten als Superlativ 16.500 Euro für einen Neubau in Top-Lage. Der aktuell durchschnittliche Preis für Top-Lagen liegt bei ca. 10.000 Euro. „Ich denke, in den gehobenen Lagen“, so der Experte Schwank, „sind wir preislich angekommen; im High-End-Bereich wird es in Frankfurt noch Luft nach oben geben.“

 


Wiesbaden bleibt sich treu

Während sich der Frankfurter Immobilienmarkt weiter in schwindelerregende Höhen schaukelt, lohnt der Blick nach Wiesbaden. Die Landeshauptstadt ist inzwischen aus dem Dornröschenschlaf erwacht und ein Preisanstieg deutlich sichtbar. „Doch“, so Oliver Schwanks Beobachtungen, „sind wir hier in einem Bereich angekommen, der nach oben kaum mehr Spielraum zulässt.“ So liegt aktuell ein Top-Angebot bei ca. 16.000 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung im Kureck. Für Kapitalanleger bietet der Markt aber auch Preise unter 4.000 Euro in stadtnahen Randgebieten, die ca. 1.000 Meter Luftlinie von der Wilhelmstraße entfernt liegen. „Solch einen Kontrast finden Sie selten in einer Stadt“, stellt Oliver Schwank fest.

Während sich für den Standort Frankfurt viele Kapitalanleger aus dem Ausland entscheiden, bemerkt Oliver Schwank, dass Wiesbaden sich selbst treu bleibt – die Wiesbadener bleiben hier. Bemerkenswert ist die Geldentwicklung der letzten Jahre. Das Geldvolumen sei wohl auch deshalb gestiegen, weil gerade Mehrfamilienhäuser einen deutlich höheren Verkaufswert erzielt haben als die Jahre zuvor. „Einige meiner Kunden sind inzwischen Millionäre. Sie haben vor 10, 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus für eine halbe Million plus/minus gekauft und letztes Jahr für teilweise das Dreifache verkauft.“ Auffallend sei, dass viele von ihnen mit ihrem Geld etwas für diejenigen tun möchten, die finanziell weniger gut gestellt sind, z. B. in Form von Stiftungen, Spenden oder eigenen unterstützenden Projekten.

 


Fazit: Was tun, worauf achten?

Für das Rhein-Main-Gebiet lässt sich festhalten, dass aktuell für Neubauwohnungen mit guter räumlicher Ausstattung sowie energieeffizienter Bauweise in gehobenen Lagen ca. 7.500 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden. In den A-Lagen mit Top-Ausstattung in Frankfurt werden bis zu 18.000 Euro und in Wiesbaden bis zu 16.000 Euro aufgerufen. Wobei es in Frankfurt trotz allem noch Luft nach oben geben kann.

Für Kapitalanleger lohnt die Überlegung, in Wiesbaden in niedrig angesetzte Neubauten – unter 4.000 Euro pro Quadratmeter – zu investieren, um auch realistische Mieteinnahmen zu erzielen. Ist der Einstiegspreis der Immobilie sehr hoch, garantiert dies nicht gleichzeitig, dass der Mietzins entsprechend hoch angesetzt werden kann. „So kann es bei einem Investment von 4.000 Euro besser sein, mit 10 Euro Mieteinnahmen pro Quadratmeter zu kalkulieren, als diese Einnahmen zu hoch anzusetzen." Dann bliebe auch noch etwas Spielraum, um im Verlaufe der Zeit die Miete nach oben anzupassen. „Ich habe schon viele Kunden erlebt, die Geld verloren haben, weil sie auf hochspekulative Immobilien gesetzt haben – einen hohen Preis für die Immobilien bezahlt haben, dann aber nicht annähernd den Mietpreis bekommen haben, mit dem sie kalkuliert hatten.“

Darüber hinaus lohnt auch ein Blick auf die Grundsteuer – gerade in Ballungsgebieten wird eher mit einem Anstieg als mit Stagnation gerechnet. Nützlich im Allgemeinen ist es, generelle und anstehende Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu beobachten. Ihr Private Banking-Berater unterstützt Sie hierbei koordinierend mit unseren Immobilienspezialisten. Darüber hinaus können die Auswirkungen Ihrer Vorhaben auf Vermögen und Liquidität betrachtet werden. Bei rechtlichen oder steuerrelevanten Themen ziehen wir Ihren Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar hinzu.