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Häuser und Wohnungen

Bittere Wahrheit für Eigentümer

Von Michael Fabricius und Richard Haimann

Immobilien sind keine Spardosen. Jeden Tag verlieren sie an Wert. Die Besitzer schätzen das meist völlig falsch ein.

Das Haus war eine Lebensaufgabe. Ein schmales Zechenhäuschen mit Backsteinmauern und kleinen Fenstern aus den 50er-Jahren, im Ruhrgebiets-Ort Dorsten. Ingeborg Labowski* und ihr Mann hatten Jahrzehnte darin gelebt, gespart und gearbeitet. In den ersten Jahren verzichteten sie auf jeden Urlaub , um die Finanzierung zu stemmen. Als die Kinder größer wurden, bauten sie eigenhändig den Dachstuhl aus. Im Garten pflanzten sie Apfel- und Kirschbäume. Alles war gut gepflegt, "wie sich das gehört", sagt Ingeborg Labowski.

Doch dann, vor gut zwei Jahren, wurde es zu viel. Die heute 85-Jährige kam mit den steilen Treppen in dem Haus nicht mehr zurecht. Ihr Mann war schon 2001 gestorben. Und die Kinder leben weit weg und haben kein Interesse an der Immobilie. Deshalb sollte ein Käufer gefunden werden. Anfangs verlief auch alles so wie erhofft. Der beauftragte Makler erstellte ein Gutachten, demzufolge die Immobilie 205.000 Euro wert sein sollte. "Das entsprach in etwa meinen Erwartungen", sagt Labowski. Doch die Käufersuche entwickelte sich ganz anders als geplant. "Zeitweise war ich am Rande eines Nervenzusammenbruchs", sagt Labowski heute. "Ich hatte eine völlig falsche Vorstellung vom Wert des Hauses."

Der Makler allerdings wohl auch. Er stellte das Haus für 219.000 Euro ins Internet. "Wir verlangen erst mal ein wenig mehr, damit wir dem Käufer einen kleinen Preisnachlass einräumen können, sagte er mit einem Augenzwinkern" – daran kann sich Labowski gut erinnern. Zunächst kamen zwei Paare, um die Immobilie zu besichtigen. "Beiden war das Haus viel zu teuer", sagt die Rentnerin. Dann passierte wochenlang nichts. Der Makler schlug vor, auf 160.000 Euro runterzugehen. Am folgenden Tag zog sie mit ihrem Rollator durch die Straßen. Verkaufsschilder standen vor mehreren Häusern, alle ebenfalls so alt wie ihr eigenes und zum Teil in deutlich besserem Zustand. "Ich habe bei einigen geklingelt und die Besitzer gefragt, zu welchem Preis sie ihre Häuser anbieten", sagt die Rentnerin. Das Resultat der Mini-Marktforschung war für sie ernüchternd: "Niemand rechnete mit mehr als 150.000 Euro."

Fast alle Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein. Wer selbst viele Jahre in den eigenen vier Wänden verbracht hat, baut eine intensive Bindung zu seinem Eigenheim auf. Es ist ein Rückzugsort, der Schutzraum, in den man viel investiert hat – Geld und Arbeit. Und dann kommt noch die allgemeine Wertentwicklung hinzu. Ist mein Haus nicht so etwas wie eine Spardose? Steigen die Preise wegen der niedrigen Zinsen und der hohen Zuwanderung nicht steil nach oben? Ein nüchterner Blick von außen zeigt, dass man mit der Einschätzung oft daneben liegt. Jedes Haus, und sei es noch so gut gepflegt, verliert jeden Tag ein bisschen an Wert, ähnlich wie ein Auto. Und die Grundstückspreise sind in Gebieten mit Bevölkerungswachstum und hoher Nachfrage zwar gestiegen. Das ist aber nicht überall der Fall.

Schon gar nicht in Dorsten. Nach ihrem kleinen Ausflug durch die schrumpfende Stadt kündigte Ingeborg Labowski dem Makler und ging zu ihrer Bankberaterin. "Die sagte mir, dass die meisten Häuser hier zuletzt für rund 110.000 Euro Käufer gefunden hatten." Am Ende wurde die Immobilie für 115.000 Euro verkauft. "Ich habe Glück gehabt und ein wenig mehr Geld bekommen, als das Haus wert war."

Wenn Oliver Schwank solche Geschichten hört, platzt ihm fast der Kragen. Der Geschäftsführer der Sparkassen-Tochter Naspa Immobilien in Wiesbaden ist schon eine halbe Ewigkeit im Immobiliengeschäft und weiß, dass der Wert oft überschätzt wird – auch von Profis, die es eigentlich besser wissen müssten. "Ich mache im Durchschnitt zwei Immobilienbewertungen pro Tag, und das seit 26 Jahren", sagt Schwank. "In der ganzen Zeit habe ich vier oder fünf Kunden erlebt, die den Wert richtig eingeschätzt haben." Alle anderen lagen falsch – natürlich weit oberhalb. Die Fehlwahrnehmung ziehe sich durch alle Phasen. Auch in Boomzeiten wie jetzt werde der Wert zu hoch eingeschätzt. Die Marktlage, angefacht durch niedrige Zinsen und hohe Nachfrage hat sich zwar tatsächlich geändert, und die Preise steigen vielerorts. Doch parallel mit den Echt-Preisen steigt auch die Preis-Fehleinschätzung nach oben.

Schwank hat Tag für Tag die traurige Realität vor Augen. In dieser Realität stehen viele veraltete Häuser, schlechte Energiewerte und veraltete Technik. "Manche Fertighaus-Bungalows aus den 60er-Jahren sind heute gerade mal noch 30.000 Euro wert – sofern die Besitzer in den vergangenen 20 Jahren wenig daran saniert oder erneuert haben", sagt der Experte. "Die meisten Häuser, die wir heute vorfinden, stammen aus dieser Zeit. Im Schnitt kann man dabei davon ausgehen, dass der Restwert nur noch 50 Prozent des Neubauwertes beträgt." Eine Ausnahme seien klassische Altbauten aus der Vorkriegszeit. Und natürlich neuere Gebäude.

Ein Grundstück mag zwar wegen seiner guten Lage und einer hohen Nachfrage im Wert gestiegen sein. Doch das Grundstück ist eben nur das eine. Die Objekte darauf sind etwas anderes.

"Auch was die Einbauten angeht, altern die Dinge schneller, als viele Eigentümer es wahrhaben wollen. Wer zum Beispiel in den 90er-Jahren ein neues Haus gebaut und mit einer Einbauküche ausgestattet hat, wundert sich heute, dass diese Küche als völlig veraltet wahrgenommen wird." Nach zehn bis 15 Jahren könne man damit rechnen, dass ein Käufer die Küche ersetzen möchte.

"Gerade ältere Eigentümer überschätzen meist den Wert ihres Eigenheims, weil sie mit dem Herzen und nicht mit dem Verstand urteilen", sagt Thomas Beyerle von der Beratungsgesellschaft Catella. "Sie messen dann allen Schönheitsreparaturen und selbst erledigten Arbeiten einen emotionalen Wert bei, der von keinem Käufer geteilt wird", sagt Beyerle. So galten Holztreppen mit handgedrechselten Stäben und Knäufen bis in die 1970er-Jahre hinein als Prunkstücke. "Die heutige Generation der Eigenheimerwerber will hingegen auf freischwebenden Betonplatten von einem Stockwerk in das andere wechseln", sagt Beyerle.

Ebenso wirkten viele Garagen und Carports, die bis Ende der 1980er-Jahre erstellt wurden, in den Augen vieler Käufer wertmindernd. Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen. So wurden in den 60er- und 70er-Jahren allerorten Kellerbars und Partyräume in deutsche Keller gebaut. Es wurde geraucht und gefeiert. Die nächste Käufergeneration fand das abscheulich und ersetzte die muffigen Möbel durch eine finnische Sauna. Heute wiederum sind kleine Fitness- und Workout-Räume gefragt, während die Schwitzerei in den etwas angegammelten Holzkästen vielen auf die Nerven geht – nicht zuletzt wegen der hohen Stromkosten.

"Vieles, was vom Zeitgeist abweicht, ist meistens nur für die Besitzer interessant", sagt Christian Sauerborn, Leiter Forschung und Entwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung der Sprengnetter GmbH. Die Agentur erstellt seit drei Jahrzehnten Immobilienbewertungen, inzwischen mehrere Hunderttausend pro Jahr. Viele gewerbliche Kunden, vor allem finanzierende Banken und Bausparkassen, beauftragen Sprengnetter. Dabei stellt sich auch heraus, dass übertrieben individuelle Architektur durchaus den Wert mindern kann.

Doch wie kann man als Privatbesitzer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen? Ein Weg führt über Gutachter, die für eine qualifizierte Bewertung vor Ort zwischen 1000 und 2000 Euro Honorar verlangen. "Dabei sollten die Besitzer darauf achten, dass der Sachverständige tatsächlich unabhängig und nicht zugleich als Makler tätig ist, der über Gutachten an Verkaufsaufträge gelangen will", sagt Reiner Braun, Geschäftsführer des Berliner Immobilienforschungsinstituts Empirica. "Der Druck auf die Immobilienmakler ist gestiegen", beobachtet Christian Sauerborn. "Viele Verkäufer haben sehr ambitionierte Preisvorstellungen, denen der Vermittler gerne gerecht werden möchte. Im Verlauf stellt sich dann jedoch öfter heraus, dass der Preis gesenkt werden muss."

Inzwischen gibt es auch brauchbare Schnellbewertungen im Internet. Dabei werden die wichtigsten Eckdaten einer Immobilie – Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung – erfasst und mit ähnlichen Objekten in der Umgebung sowie weiteren Datenbanken abgeglichen. Die Werte, die dabei herauskommen, dienen allerdings eher der Orientierung. Ein Test einiger Portale ergab deutliche Abweichungen bei ein- und demselben Objekt. Wer es also genauer wissen will, sollte gleich mehrere Onlineportale ausprobieren.

Zusätzlich sollte man ein paar Grundregeln anwenden, um die erhaltenen Werte weiter zu verfeinern: Als Faustformel legt Sparkassen-Mann Oliver Schwank den heutigen Neubauwert der Immobilie zugrunde – etwa 400 Euro pro Kubikmeter umbautem Raum. "Dafür kann man heute ein Haus bauen, plus Nebenkosten wie Anschlüsse und Planung." Dann gibt es Abzüge: rund ein Prozent pro Jahr Wertabschreibung, plus weitere Abschläge, wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist. Manche Experten legen auch eine jährliche Abschreibung von 1,25 Prozent zugrunde. Ein Gebäude, das vor zehn Jahren noch 200.000 Euro kostete, hat demnach bereits 25.000 Euro an Wert verloren.

Ist der Restwert des Hauses eher enttäuschend, sollte man nicht in Aktionismus verfallen. Experten raten davon ab, vor einem Verkauf die Immobilie noch aufwendig zu modernisieren. Zwar haben Häuser mit einer modernen Brennwertheizung einen höheren Wert. Generell führt eine hohe Energieeffizienz, also moderne Fenster oder alternative Energieerzeugung, zu einer Aufwertung. Doch muss man auch erst einmal hohe Beträge investieren, um die Immobilie auf einen aktuellen Stand zu bringen. Ob dann ein Käufer mehr als den investierten Betrag zusätzlich zahlt, ist fraglich. Vielleicht hat er auch andere Pläne. "Es lohnt nicht, die alte Ölheizung aufzupeppen. Vielleicht will der Käufer lieber mit Gas oder einer Wärmepumpe heizen", sagt Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School in Bochum. Aus dem gleichen Grund ergibt es auch wenig Sinn, schnell noch neue Fliesen im Bad anzubringen. Zum Objektwert kommt dann der Grundstückswert, der auch bei Eigentumswohnungen eine Rolle spielt. Denn auch bei einer Wohnung ist die Lage entscheidend. Alle zwei Jahre ermitteln Gutachterausschüsse den Wert der Grundstücke vor Ort. Sie sind online abrufbar – je nach Bundesland unter einer anderen Internet-Adresse. Nutzer sollten im Internet nach dem "Bodenrichtwertinformationssystem BORIS" suchen. Hier dürften manche Eigentümer eine positive Überraschung erleben, denn die Grundstückspreise steigen an vielen Orten. "Wir beobachten, dass sich die Welle der Preiserhöhungen ausbreitet, aus den Städten in die Vororte und von dort in sogenannte B- und C-Städte", sagt Sprengnetter-Experte Sauerborn.

Oliver Schwank pflichtet bei: "Aus manchen einfachen Entwicklungsgebieten sind heute Toplagen geworden. Es gibt Käufer, die haben ihr Grundstück für fünf D-Mark pro Quadratmeter gekauft, und heute hat es einen Bodenrichtwert von 1300 Euro. Allerdings muss man auch sagen: Das ist nicht die Regel." Denn sobald in der Nähe ein wertmindernder Faktor auftaucht – Autoverkehr, Fluglärm, eine Tankstelle oder Ähnliches –, wirkt der Immobilienboom nur noch halb so gut. Überhaupt ist es fraglich, wie lange der Preisaufschwung noch anhält. Die Zuwanderungswelle aus anderen EU-Staaten ebbt allmählich ab, und damit der Nachfragezuwachs. Und die Bauzinsen sinken auch nicht mehr weiter, die Finanzierung wird aus Käufersicht also nicht billiger, sondern tendenziell wieder teurer. Immer weiter steigende Preise werden sie nicht so einfach zahlen können.

Daten der Kreditplattform Europace zeigen seit einigen Wochen einen klaren Knick in der Preiskurve. Zwar gehen Experten von DB Research aktuell noch von einem Nachfrageüberhang von rund einer Million Wohnungen in Deutschland aus. Bis mindestens 2019 würden die Preise deshalb noch steigen. Doch es wird auch neu gebaut. Vor allem in den Großstädten. In einer Umfrage unter Finanzexperten sagten kürzlich fast 40 Prozent, dass die Preise dort stark übertrieben seien. Weitere 53 Prozent sahen immer noch eine leichte Überbewertung.

Jeder Boom hat sein Ende, das weiß Oliver Schwank nur zu gut. Aktuell bearbeitet er einen Fall, in dem ein Kunde im Zuge der Steuersparmodelle in den 90er-Jahren eine Immobilie gekauft hat, für 410.000 D-Mark. Damals seien die Preise nicht wegen niedriger Zinsen, sondern wegen attraktiver Abschreibungsmöglichkeiten von bis zu sieben Prozent stark gestiegen. Und dann wieder gefallen, sagt Schwank: " Heute ist das Objekt höchstens noch 190.000 Euro wert."


Was ein Objekt wertvoll macht

Abgesehen von Lage und Grundstücksgröße sind auch die baulichen Eigenschaften einer Immobilie entscheidend. In Zusammenarbeit mit den Bewertungs-Experten von Sprengnetter entstand diese Liste aus Merkmalen, die zur Auf- bzw. Abwertung führen können.

Pluspunkte

+ Baualter: möglichst jung oder Neubau. Alternativ: sanierter Altbau

+ Energieeffizienz: gute Energieeffizienzklasse "B" oder besser. In dem Zusammenhang: solider Zustand von Außenwänden und Dach

+ Fußbodenheizung

+ Raumhöhe: ab 2,80 Metern

+ Sanitäreinrichtung: hochwertig, entweder zeitlos oder den Zeitgeist treffend, barrierefrei

+ Widerstandsklasse: hoher Wert bei Außentüren und Fenstern, also mindestens RC3 (frühere Bezeichnung: WK3). Einbruchhemmende Bauteile nach DIN EN 1627.

+ Funktionalität: Netzwerkanschlüsse oder ähnliches, wichtig für die Gebäudeautomation

+ Architektur: ansprechend oder zeitlos. Besonders gefragt: klassische Gründerzeitbauten oder Bauhausstil

Minuspunkte

- Baujahre: 1950er bis Ende 1970er

- Energieeffizienzklasse: "C" oder schlechter

Nachtspeicherofen

- Sanitäreinrichtung: kein Gäste-WC, Installation (Heizungsrohre, Stromkabel) auf Putz

- Raumhöhe: unter 2,60 Metern

- Funktionalität: viele Barrieren

- Architektur: übertrieben individueller Baustil und Ausstattung, z. B. Säulen im Eingangsbereich, ungewöhnliche Dachgauben oder Fensterformen.

Schnellbewertung im Internet

Wie reich kann ich mich als Immobilienbesitzer fühlen? Einige Onlineportale bieten einfache Schnellbewertungen. Qualität und Schwerpunkt sind unterschiedlich. Deshalb empfiehlt es sich, mehrere Bewertungen anzufordern. Das zeigt ein Test:

Bei der Preiseinschätzung für eine Wohnung in Berlin wichen die Ergebnisse der folgenden fünf Plattformen um bis zu rund 100.000 Euro voneinander ab.


HOMEDAY.de: Vermittlungsplattform für Verkäufer, die Makler suchen und den Markt einschätzen wollen. Preis: kostenlos

Prinzip: Nutzer erhalten eine "Wohnmarktanalyse" mit vergleichbaren Angeboten in der Umgebung sowie eine Preisschätzung

Genauigkeit: Die Marktwertangabe erfolgt auf Grundlage der Vergleichsangebote

Website: Leser der "Welt am Sonntag" erhalten ohne Umweg eine Schnellbewertung unter homeday.de/welt


REALBEST.de: Vermittlungsplattform für Käufer und Verkäufer. Preis: kostenlos

Prinzip: Nutzer erhalten eine qualifizierte Marktanalyse des Immobilienbewerters Sprengnetter

Genauigkeit: Bodenwert sowie Vergleichswert werden berücksichtigt. Erfasst werden die wichtigsten Parameter. Später lassen sich weitere Eigenschaften hinzufügen


IMMOWELT.de: umfangreiche Immobilien-Marktplattform. Preis: 19,90 Euro

Prinzip: Vergleichswertverfahren

Genauigkeit: Nutzer erhalten zusätzliche Informationen über Infrastruktur und Haushalte in der Umgebung, z.B. Kaufkraft, Fluktuation etc. Individuelle Ausstattungsmerkmale werden berücksichtigt


IMMOBILIENSCOUT.de: umfangreiche Immobilien-Marktplattform. Preis: 44,90 Euro

Prinzip: Vergleichswertverfahren

Genauigkeit: Im Vergleich zu obigen Anbietern genauere Gewichtung der Ausstattung sowie deren Zustand ("gepflegt" etc.)


SPRENGNETTER.de: Bewertung für Profis und Privatleute. Preis: 29,90 Euro

Prinzip: Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung der Sprengnetter-Datenbank

Genauigkeit: Zusätzlich zu den vorgenannten Anbietern wird der Wert mithilfe zahlreicher realer Kaufpreise in der Datenbank ermittelt.


Originalartikel erschienen auf: welt.de